חריש: תובנות על תהליכי השבחה בשוק הנדל״ן בישראל

טקסט מלא

חריש, אחת הערים החדשות והמתפתחות בישראל, מספקת דוגמה מרתקת לתהליכים שמובילים לעליות מחירים בנדל״ן. הסיפור של חריש מדגים כיצד שילוב בין תכנון עירוני, היצע ומיקום אסטרטגי משפיעים על ערך הנדל״ן לאורך זמן ומספקים לקחים חשובים לגבי התנהלות השוק באזורים חדשים ומתפתחים.

עו״ד נדב בריח, מנכ״ל בי נדל״ן

עיתון גלובס 30.08.2024

השבחה וערך הנדל״ן בחריש

העיר חריש החלה את דרכה עם היצע גדול של דירות חדשות, דבר שהביא ליציבות יחסית במחירים בטווח הקצר. אולם, ככל שהעיר התבססה וההיצע המקומי פחת - בחריש נרשמו עליות מחירים גבוהות יותר ביחס לשיעור העלייה בשוק הנדל״ן ברחבי הארץ.

כאשר בוחנים, בערכים נומינליים, את העלייה במחירים בחריש לעומת שוק הדירות הכללי בישראל, ניתן לראות שחריש הציגה עלייה מרשימה:

שינויי המחירים בחריש ביחס לכל הארץ

למרות שהכתבה שפורסמה בגלובס התמקדה בעסקה של פנטהאוז שנרכש במחיר של 1,900,000 ש״ח ונמכר במחיר של 2,850,000 ש״ח, ניתוח מעמיק של מחירי הפנטהאוזים בחריש מגלה תמונה מעניינת הרבה יותר. בשנת 2020, כאשר עוד היה היצע גדול של פנטהאוזים בעיר החדשה, ניתן היה לרכוש פנטהאוז בן 5 חדרים חדש [בשכונת הפרחים לדוגמה] במחיר של כ-1,500,000 ש״ח. כיום, שווי פנטהאוז כזה עומד על כ-2,800,000 ש״ח! עלייה מרשימה של 86% בפרק זמן של כ-4 שנים בלבד.

הסיבה לעלייה המהירה בפנטהאוזים היא שבשלב השני של יישוב בהתהוות, הרוכשים הראשונים שנכנסים לגור בעיר הופכים למשפרי הדיור. במצב כזה, ההיצע המצומצם של דירות מיוחדות, כמו פנטהאוזים ודירות גן, מביא להשבחת מחיר גדולה בפרק זמן קצר יחסית. התהליך מדגיש את החשיבות של הבנת הדינמיקה של שוק הנדל״ן באזורים חדשים ומתפתחים.

תובנות מהנתונים והתהליך

המקרה של חריש מראה כמה חשוב להבין את הדינמיקה של שוק הנדל״ן באזורים חדשים:

1. היצע בטווח הקצר: בתחילת הדרך, ההיצע הגדול של דירות בחריש גרם ליציבות יחסית במחירים, אך ככל שהעיר צמחה וההיצע הצטמצם, גורמים אחרים כמו פיתוח ואיכות החיים התחילו להשפיע על העלייה במחירים. הדבר נכון גם במקומות נוספים כמו הקריות וראש העין, שם ראינו מגמה דומה.

2. מיקום ופיתוח עירוני: חריש נהנית ממיקום אסטרטגי בין מטרופולין תל אביב לחיפה, עם קרבה לכבישים מרכזיים כמו כביש 6 וכביש 2. המיקום הזה, יחד עם השקעות בפיתוח עירוני ותשתיות, מהווה מרכיב מרכזי בתהליך העלאת הערך של הנדל״ן בעיר.

3. פרק הזמן: חשוב להסתכל על השקעה בנדל״ן כעל תהליך לטווח הארוך [משקיעי Speed Flip סביר כי לא היו נהנים מעליית המחירים הזו]. התהליך בחריש מדגים את החשיבות של סבלנות והשקעה מושכלת, תוך הבנה שהשבחה משמעותית יכולה להתרחש גם מעבר לעשור הראשון של העיר.

4. שלב שני של התפתחות יישוב: משפרי הדיור שמחפשים לשפר את תנאי הדיור שלהם בתוך אותו יישוב, גורמים לעלייה בביקוש לדירות מיוחדות, שמצידו משפיע על עליית המחירים.

5. השפעת ההיצע: ככל שההיצע הראשוני מצטמצם, הביקוש לדירות המיוחדות גובר, והדבר מתבטא בעליית מחירים מהירה יותר בדירות הללו, במיוחד בסביבה של עיר חדשה ומתפתחת.

גורמים פנימיים וחיצוניים בשוק הנדל״ן

העלייה במחירי הנדל״ן בחריש משקפת שילוב מורכב של גורמים פנימיים וחיצוניים:

גורמים פנימיים כוללים את המיקום האסטרטגי, פיתוח התשתיות, איכות החיים וסוג הנכסים המוצעים בעיר. גורמים אלו משפיעים באופן ישיר על ערך הנדל״ן, והם חלק מרכזי בתהליך ההשבחה העירוני.

גורמים חיצוניים כוללים את המצב הגיאופוליטי, מדיניות ממשלתית, ריביות על משכנתאות ומצב הכלכלה. גורמים אלו יכולים להשפיע על הביקוש וההיצע ולעתים קרובות - גם על המחירים [בטווח הקצר אך גם בטווח הארוך].

הפסיכולוגיה של השוק במקומות חדשים

הפסיכולוגיה של השוק משחקת תפקיד חשוב במיוחד במקומות חדשים כמו חריש. כאשר נבנית עיר חדשה, ישנה נטייה טבעית מצד הרוכשים הפוטנציאליים להבליט את החסרונות: מיקום לא מוכר, חוסר בתשתיות ושירותים, אי-ודאות לגבי אופי האוכלוסייה שתגור בעיר ועוד. חששות אלו יכולים להאט את קצב עליית המחירים בתחילת הדרך, אך עם הזמן, כאשר העיר מתחילה להתפתח ולהשיג את יציבותה, אותם חסרונות מתחילים להתפוגג, והיתרונות, כמו נגישות למרכזי תעסוקה ושירותים משופרים, מתחילים להתבלט.

מסקנות כלליות לשוק הנדל״ן בישראל

ההתפתחות של חריש מדגימה תהליך השבחה טבעי שיכול להתרחש בכל מקום חדש או מתפתח בישראל. מדובר בתהליך בו השוק מגיב לשינויים בפיתוח תשתיות, היצע, שיפור איכות החיים וסוג האוכלוסייה המתגוררת באזור. המקרה של חריש אינו רק סיפור הצלחה מקומי, אלא משקף מגמות רחבות יותר בשוק הנדל״ן הישראלי שניתן ללמוד מהן לעתיד.

לפני כ-7 שנים, בריאיון שנתתי, ציינתי כי חריש עתידה לעבור תהליכים משמעותיים שישפיעו על מחירי הנדל״ן בעיר . בזמנו, זה היה מבוסס על אינדיקציות ראשוניות בלבד, אך כעת, עם התבוננות על הנתונים הנוכחיים, ניתן לראות עד כמה השוק התפתח בהתאם לציפיות.

ריאיון על העיר חריש משנת 2016

המאמר משקף את דעת הכותב ואת ניסיונו, נכון למועד כתיבתו. הוא אינו ייעוץ משפטי, שמאי, מיסויי או השקעתי, ואינו תחליף לייעוץ אישי.