Découvrez le projet, les plans et le quartier lors d'une visioconférence en direct avec notre équipe, en français, en anglais ou en hébreu. Avancez ensuite à votre rythme, accompagné de votre propre avocat, avec des informations claires sur la fiscalité, le financement et les délais.
Chaque projet ci-dessous est commercialisé par BE NADLAN. Choisissez-en un et demandez un premier rendez-vous vidéo : plans, quartier et options adaptées, en français, en anglais ou en hébreu.
Jérusalem, Kiryat Menachem
138 logements
Deux tours à environ 400 mètres du tramway, dans un quartier résidentiel du sud-ouest de la ville.
La ville : Jérusalem : la capitale d’Israël, avec une demande de logement forte et stable.
Promoteur : Rothstein
Tel Aviv, Vieux Nord
47 logements
Immeubles de standing dans le Vieux Nord de Tel Aviv, près de la place Kikar HaMedina.
La ville : Tel Aviv : affaires, culture et plage. Les petits projets de standing y sont rares.
Promoteur : Rothstein et Eshed
Ramat Gan
495 logements
Du 2 au 6 pièces, rez-de-jardin et penthouses autour d’un parc central, sur le tracé de la ligne violette, près de l’hôpital Sheba.
La ville : Ramat Gan est limitrophe de Tel Aviv.
Promoteur : Electra Residential
Giv’at Shmuel
367 logements
Trois tours jusqu’à 30 étages, avec un parc et environ 3 500 m² de commerces.
La ville : Giv’at Shmuel : petite ville calme et recherchée entre Ramat Gan et Petah Tikva, appréciée des jeunes familles.
Promoteur : Azorim
Azor
360 logements
Deux tours de 22 étages à environ cinq minutes de Tel Aviv, avec des appartements à vendre et en location longue durée.
La ville : Azor se trouve sur la couronne de Tel Aviv, à quelques minutes de la ville et de l’aéroport Ben Gourion.
Promoteur : Tzarfati Tzvi & Sons
Bat Yam
174 logements
Deux tours de 23 étages à environ 500 mètres de la mer.
La ville : Bat Yam : ville côtière au sud de Tel Aviv.
Promoteur : Electra Residential
Rishon LeZion
146 logements
Une tour de 26 étages, des 3 et 4 pièces et un étage entier d’espaces pour les résidents.
La ville : Rishon LeZion : l’une des plus grandes villes d’Israël, proche de la côte.
Promoteur : Tzarfati Tzvi & Sons
Rishon LeZion
112 logements
Une tour de 29 étages près d’un parc d’environ 5 dounams, à l’ouest du quartier Remez.
La ville : Rishon LeZion : l’une des plus grandes villes d’Israël, proche de la côte.
Promoteur : Tzarfati Tzvi & Sons
Ramat HaSharon
Sold 15 est en commercialisation et Sold 7-9 sera lancé prochainement. Détails sur demande.
La ville : Ramat HaSharon : ville verte et résidentielle au nord de Tel Aviv.
Promoteur : Weiss Group
Visuels à titre d’illustration uniquement. Prix, disponibilités et dates de livraison évoluent : demandez la grille de prix et le cahier des charges à jour.
Que vous nous écriviez de Paris, de Lyon, de Bruxelles, de Genève ou de Strasbourg, la démarche est la même.
Nous ne vous dirons pas où vont les prix : personne ne le sait. En revanche, nous pouvons vous montrer ce que disent les chiffres passés, et ce que la loi israélienne garantit à l'acheteur d'un logement neuf.
Dix ans de transactions enregistrées. Entre 2016 et 2025, le prix médian au mètre carré des appartements vendus a progressé de 76 % à Jérusalem, de 53 % à Ramat Gan, de 41 % à Rishon LeZion et de 40 % à Bat Yam. Ces chiffres proviennent des transactions déclarées à l'administration fiscale israélienne. Les performances passées ne préjugent pas de l'avenir, mais elles montrent qu'il s'agit de marchés profonds et actifs.
Vos versements sont protégés par la loi. La loi israélienne de 1974 sur la vente d'appartements (garantie des investissements des acquéreurs) interdit au promoteur d'encaisser plus de 7 % du prix sans garantir les sommes versées, le plus souvent par une garantie bancaire. Si le promoteur ne peut pas livrer, cette garantie est faite pour vous rembourser.
Vous payez par étapes. Le prix d'un appartement neuf est réglé au fil du chantier, selon l'échéancier prévu au contrat. Vous avez ainsi le temps d'organiser vos fonds et vos virements.
L'indexation est plafonnée. Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, 40 % du prix au maximum peuvent être indexés sur l'indice des coûts de la construction, les premiers 20 % du prix ne le sont jamais, et l'indexation s'arrête à la date de livraison contractuelle.
Le retard de livraison est indemnisé. Au-delà d'un mois après la date prévue au contrat, la loi fixe une indemnité calculée sur le loyer d'un logement comparable, qui augmente avec la durée du retard.
Des garanties après la livraison. La loi prévoit une période de vérification d'un à sept ans selon la nature du défaut, suivie d'une période de garantie de trois ans.
Des transports que vous pouvez vérifier. Plusieurs des projets que nous commercialisons se trouvent sur le tracé des lignes de tramway et de métro léger de l'agglomération de Tel-Aviv et de Jérusalem. Demandez-nous de vous montrer la ligne et les stations prévues sur la carte pendant la visioconférence.
En 2021, BE NADLAN a développé ByondPitch, un bureau de vente virtuel fondé sur l'intelligence artificielle (brevet enregistré, aujourd'hui une société indépendante). En une séance, notre conseiller vous présente le projet, les plans, les vues et le quartier, et répond à vos questions en direct. En français, en anglais ou en hébreu. Sans billet d'avion, sans décalage horaire, sans pression.
Y vivre, y passer les vacances, préparer l'alyah ou percevoir des loyers : chaque objectif mène à une ville, une surface et un budget différents. Nous affinons la sélection avec vous et vous envoyons les plans, la grille de prix et le descriptif technique des lots qui vous intéressent.
Avant toute signature, vous mandatez un avocat israélien indépendant spécialisé en immobilier et, si vous avez besoin d'un prêt, vous consultez une banque ou un courtier en crédit. Si vous n'avez pas encore d'avocat, demandez-nous des noms de professionnels francophones. Le choix vous appartient toujours.
Une fois votre décision prise, nous coordonnons la réservation du lot avec le promoteur, et votre avocat négocie et vérifie le contrat de vente et le descriptif technique. Si vous êtes à l'étranger, vous pouvez signer par procuration.
Après la signature, nous restons en contact pendant le chantier et jusqu'à la livraison, avec une visioconférence chaque fois qu'il y a quelque chose à voir.
1. Clarifier votre statut. Pour la fiscalité comme pour le crédit, tout dépend de votre situation : résident israélien, résident étranger, ou nouvel immigrant (oleh), actuel ou futur. La nationalité israélienne ne suffit pas à faire de vous un résident au regard de la taxe d'acquisition. Votre avocat confirmera les règles qui s'appliquent à vous.
2. Choisir le projet et le lot. Examinez le plan, le descriptif technique, la date de livraison prévue et l'échéancier. Les perspectives sont données à titre d’illustration uniquement : seuls le contrat et le descriptif technique engagent le promoteur.
3. Mandater un avocat indépendant. L'avocat du promoteur représente le promoteur. Le vôtre vérifie les droits du promoteur sur le terrain, les permis et la banque qui finance le projet (la « banque accompagnatrice »), négocie le contrat, puis suit l'inscription de votre bien.
4. Ouvrir un compte en Israël et organiser vos virements. Les paiements au promoteur se font en shekels, généralement au moyen de bordereaux émis par la banque accompagnatrice, sur un compte dédié au projet. Les banques israéliennes vous demanderont de justifier l'origine des fonds venant de l'étranger : préparez vos justificatifs tôt. Les variations de change entre deux échéances sont à votre charge ; anticipez vos conversions.
5. Réserver le lot. Le promoteur peut vous demander de signer un bon de réservation et de verser un premier montant. Faites-le relire par votre avocat avant de payer : ce à quoi il vous engage, et dans quels cas la somme est remboursable.
6. Signer le contrat de vente. Si vous ne pouvez pas être en Israël, une procuration propre à ce bien permet à votre avocat de signer pour vous. Elle se signe en général devant un consul d'Israël ou devant un notaire local (votre avocat vous dira lequel, et si une apostille est nécessaire), puis l'original est envoyé en Israël.
7. Sécuriser vos paiements. Dès que vos versements dépassent 7 % du prix, vous devez recevoir une garantie bancaire (ou une autre garantie prévue par la loi) pour chaque somme versée. Votre avocat doit s'assurer que vous les recevez toutes.
8. Déclarer et payer la taxe d'acquisition. L'achat doit être déclaré à l'administration fiscale israélienne dans les 30 jours suivant la signature ; votre avocat s'en charge en ligne. La taxe est en principe payable dans les 60 jours. Faites confirmer le délai exact par votre avocat.
9. Régler les échéances au fil du chantier. Les versements suivent le contrat. L'éventuelle indexation (plafonnée à 40 % du prix) s'ajoute à chaque échéance. Si vous empruntez, la banque débloque le prêt selon ses propres conditions.
10. Livraison et inscription au registre. Lorsque l'immeuble obtient son certificat d'occupation, le promoteur vous remet l'appartement. Assistez à la visite de livraison, ou faites-vous représenter par un proche ou un ingénieur, et consignez chaque défaut par écrit. L'inscription au registre foncier intervient plus tard, souvent après l'enregistrement de l'immeuble en copropriété ; votre avocat la suit jusqu'au bout.
Délais indicatifs. Choisir et signer peut prendre quelques semaines. Préparer, signer et expédier une procuration demande de quelques jours à quelques semaines. Le chantier dure jusqu'à la date de livraison inscrite au contrat ; la loi accorde au promoteur un mois de tolérance avant que l'indemnité de retard ne commence à courir.
| Poste | Ce qu'il faut prévoir | Source |
|---|---|---|
| Taxe d'acquisition, résident étranger ou logement supplémentaire | 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪, 10 % au-delà | Barème de l'administration fiscale israélienne, publié par Nefesh B'Nefesh (mise à jour avril 2026) |
| Taxe d'acquisition, oleh (logement unique) | 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ ; 0,5 % de 1 978 745 à 6 055 070 ₪ ; 8 % de 6 055 070 à 20 183 565 ₪ | Nefesh B'Nefesh, règles en vigueur depuis le 15 août 2024 |
| Taxe d'acquisition, résident israélien, logement unique | 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ ; 3,5 % jusqu'à 2 347 040 ₪ ; 5 % jusqu'à 6 055 070 ₪ ; 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪ ; 10 % au-delà | Nefesh B'Nefesh ; administration fiscale israélienne |
| Seuils des tranches | Gelés aux montants ci-dessus jusqu'au 15 janvier 2028 | Directive 1/2025 de l'administration fiscale, selon des sources israéliennes ; à confirmer avec votre avocat |
| TVA | 18 %, déjà incluse dans le prix du promoteur | Taux en vigueur depuis le 1er janvier 2025 |
| Indexation sur l'indice de la construction | 40 % du prix au maximum ; jamais les premiers 20 % ; pas d'indexation après la date de livraison contractuelle | Modification de la loi sur la vente d'appartements, contrats signés depuis le 7 juillet 2022 |
| Honoraires de l'avocat du promoteur (inscription) | Plafonnés par la loi, en général au plus bas entre 0,5 % du prix et environ 5 915 ₪ HT, plus des frais de suivi de 300 ₪ au maximum ; faites vérifier le plafond en vigueur | Guides de consommation israéliens |
| Votre propre avocat | Honoraires convenus, en pourcentage du prix ou au forfait, plus TVA ; fixez-les par écrit dès le départ | À voir avec votre avocat |
| Frais de crédit | Expertise, frais de dossier et assurances, variables selon la banque | À voir avec votre banque ou votre courtier |
| Change et virements | Variables selon la banque ou le prestataire | À voir avec votre banque |
| Charges courantes | Taxe municipale (arnona), charges de copropriété, impôt sur les loyers si vous louez | À voir avec votre avocat ou votre comptable |
La taxe s'applique tranche par tranche, et non sur la totalité du prix au taux le plus élevé. Pour un oleh, l'avantage porte sur un logement unique, une seule fois, pour un contrat signé entre un an avant l'alyah et sept ans après. Dans le neuf, la durée du chantier n'est pas comptée dans le délai d'un an, à condition que l'alyah intervienne au plus tard trois ans après la signature. Les taux et les seuils peuvent évoluer : votre avocat fera le calcul exact, et l'administration fiscale propose un simulateur en ligne.
Combien pouvez-vous emprunter ? La directive 329 de la Banque d'Israël (version mise à jour le 30 juin 2026) plafonne le crédit immobilier à 75 % de la valeur du bien pour un logement unique, 70 % pour un logement de remplacement et 50 % pour un investissement. La directive définit le non-résident comme une personne qui n'a pas la nationalité israélienne, et les banques financent les non-résidents dans la limite de 50 %. Si vous êtes Israélien et vivez à l'étranger, demandez à la banque dans quelle catégorie vous entrez.
Autres limites. La mensualité ne peut pas dépasser 50 % du revenu disponible, et la durée du prêt est limitée à 30 ans. Les prêts en devises, ou indexés sur une devise, accordés à des non-résidents échappent à la limite sur la part à taux variable.
Concrètement. - Obtenez un accord de principe d'une banque israélienne avant de signer, pour connaître votre capacité d’emprunt. - Prévoyez de verser d'abord votre apport. L'échéancier du contrat et les conditions de déblocage de la banque doivent concorder : votre avocat et votre courtier doivent le vérifier. - Les écarts d'indexation sur les échéances se paient en général sur vos fonds propres. - Si vos revenus sont en euros ou en francs suisses et votre prêt en shekels, le change pèse sur votre mensualité réelle. Interrogez la banque sur les options. - Certains acheteurs empruntent dans leur pays. Vérifiez les conséquences fiscales et juridiques avec des conseils dans les deux pays.
Oui. Les résidents étrangers peuvent acheter un appartement en Israël, y compris dans le neuf. Votre avocat vérifiera le statut du terrain concerné et l'absence de restriction qui vous serait applicable.
Non. Vous pouvez découvrir le projet en visioconférence, mandater un avocat à distance et signer par procuration. Beaucoup d'acheteurs viennent tout de même une fois, avant la signature ou avant la livraison, et nous serons heureux de vous accueillir à nos bureaux de Kiryat Ono.
Aujourd'hui, 8 % du prix jusqu'à 6 055 070 ₪ et 10 % sur la part qui dépasse ce montant. Votre avocat confirmera le calcul dans votre cas.
Tout dépend de votre calendrier. Les olim peuvent bénéficier d'une taxe réduite sur un logement unique pour un contrat signé entre un an avant l'alyah et sept ans après, avec des règles particulières dans le neuf. Organisez-le avec votre avocat avant de signer, car la date de signature compte.
Oui. Les banques israéliennes prêtent aux non-résidents, en général jusqu'à 50 % de la valeur du bien selon les règles de la Banque d'Israël. Il vous faudra un compte en Israël et des justificatifs de revenus et d'origine des fonds.
BE NADLAN ACRO Campus, bâtiment A 2, rue HaSdera HaAkademit, Kiryat Ono 5561203, Israël info@benadlan.com
Les informations de cette page sont générales et ont été vérifiées auprès des sources citées en octobre 2026. Elles ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux, les seuils, les conditions d'éligibilité et la réglementation bancaire évoluent, et leur application dépend de votre situation personnelle. Avant tout engagement, consultez un avocat israélien indépendant et, le cas échéant, un conseiller fiscal en Israël et dans votre pays de résidence.
BE NADLAN commercialise des projets pour le compte de leurs promoteurs et n'est le vendeur d'aucun appartement. Les perspectives, images et vidéos sont non contractuelles et données à titre indicatif. Seuls le contrat de vente et le descriptif technique signés avec le promoteur définissent les conditions de l'achat.
