הדופק בשוק מאט, אבל זה לא התקף לב. עדיין.

עו"ד נדב בריח, מנכ"ל בי נדל"ן

שוק נדל"ן מפוצל

התעוררות מאוחרת מדי

בחודש מרץ 2025 התעורר בנק ישראל – מאוחר מדי. אחרי למעלה משנה של מבצעי מימון אגרסיביים מצד בנקים והחברות, יצאה כצפוי הוראת שעה. אלא שכמו בכל סיפור ישראלי טוב – רגולציה? בדיעבד.

כרוניקה של אשליה

בינתיים נוצר עיוות עמוק בשוק. הדירות נמכרו "על הנייר", הרוכשים שילמו מקדמה נמוכה ואת השאר – מתי שהוא בעתיד. מי שלא באמת יכול היה לרכוש דירה, שוכנע שהוא כן. מי שהתכוון לרכוש יד שנייה העדיף פתאום דירה חדשה. המשק שידר אופטימיות מזויפת, הבנקים הרוויחו, וחברות הנדל"ן נהנו מקצב מכירות, אפילו במחיר של תזרים מדמם בסביבת הריבית הכואבת. לפי נתוני הכלכלן הראשי, בינואר 2025 הסתכם תזרים המזומנים של הקבלנים ב-3.5 מיליארד ש"ח בלבד – לעומת תזרים פוטנציאלי של 6.3 מיליארד. הפער: כ-45%. כרוניקה של חוב, תקווה ואשליה.

הסינרגיה שנשברה

חמור מכך – הולכת ונשברת הסינרגיה הקריטית שבין שוק היד השנייה לשוק היד הראשונה. בשוק בריא, המטוטלת נעה בטבעיות: מכירת דירה קיימת מאפשרת רכישת דירה חדשה, וכך נוצר מעגל תנועה טבעי. בפועל – נתק. הקונים (ביד ראשונה) כרגע בלי קונים, המשדרגים בין שתי דירות, והיזמים מקסמו את מבצעי המימון שמושכים קונים חדשים שלא בהכרח היו אמורים להיות שם – חלקם משפרי דיור, ושם זה עוד בסדר, אבל חלק לא קטן, כפי שמשתקף מדוחות חברות הנדל"ן, הם רוכשי SpeedFlip (שכתבתי על התופעה כבר ביוני 2024) – שקיוו להרוויח עליית ערך תוך כדי בנייה, ולצאת ברווח קל. ההבדל ברור: משפרי דיור – קהל אמיתי עם צורך ויכולת לממן את העסקה. SpeedFlip – רוכשים שמונעים מספקולציה שעלולה לערער את כל המערכת.

כשכולם מרוויחים – חוץ מהשוק

ובינתיים – הבנקים הרוויחו. הרווחיות צמחה בדיוק כשמשקי הבית נשחקו. הלוואות בלון, סבסוד ריביות, ואשראי זמין מדי – כל אלה הגיעו מאינטרס מובהק. וכשיש רווחי שיא – יש גם מקום לחלוק. הבנקים יכולים כעת – להיות קצת הרובין הוד הכלכלי: להחזיר לשוק את האמון והנזילות, בין אם דרך הקלות לווים ביד שנייה, ובין אם באשראי ממוקד למוכרי יד שנייה ועוד.

השוק לא עוצר – רק מחליף ערוץ

אלא שכעת, עם ההגבלות של בנק ישראל, נראה שהשוק לא עוצר – הוא פשוט מחליף ערוץ. כפי שפורסם בתקשורת, גופים חוץ-בנקאיים וחברות ביטוח מתחילים להיכנס למקום שהתפנה – ומתכוונים להציע מימון חלופי, לפעמים יקר ומסוכן יותר, מבלי לפעול תחת אותה רגולציה. זה אולי עוקף את הפיקוח – אבל לא את הבעיה. למעשה, זה מסבך אותה: צינור אשראי לא מפוקח, שמתחזק את אותו עיוות רק בלי אחריות מערכתית.

לא מספיק פיקוח – צריך תכלול

נדרש כאן שינוי עמוק. בנק ישראל אינו הגוף שיכול לשאת לבדו באחריות (וגם הוא פעל באיחור). תפקידו להגן על יציבות הבנקים – לא לנהל את שוק הדיור, לא לאזן בין שוקי היד הראשונה והשנייה, ולא לדאוג לזוגות צעירים שנדחקים החוצה. גם כשניסה בעבר להגביל את החשיפה לריבית פריים – עשה זאת בשנים הלא נכונות, ויצר בפועל תוצאה לא טובה לרוכשים. יתרה מכך, השוק לא צריך רק "טיפול נקודתי" של הורדת ריבית – אלא רגולציה רחבה על כל מנגנון השוק.

רשות המיסים – איפה את?

ורשות המיסים? גם היא נותרה מחוץ לתמונה. אילו הייתה (היא או הלמ"ס) משקללת את שווי ההטבות הריאליות שניתנו בעסקאות מבצעים (כמו דחיית תשלום, סבסוד ריבית וכו') – ייתכן שהייתה מצליחה להגדיל את גביית המס, להבהיר למוכרי היד השנייה מה השווי הריאלי של הדירה שלהם, לצמצם תמריצים, ולפצות על כשל השוק שנוצר. כעת, גם היא יכולה לשמש ככלי תיקון: למשל, להעניק הטבות במס רכישה למי שרוכש דירת יד שנייה – ובכך להחזיר איזון, לעודד מעבר טבעי, ולחזק את השוק מהשכבות התחתונות ולא רק מהפסגה.

עמידות? יש. איזון? לא בטוח.

חשוב לומר: שוק הנדל״ן הישראלי אמנם מאותת חולשה – אך נכון לשעה זו הוא לא קורס. יש בו רכיבי עמידות כמו קצב גידול אוכלוסייה מהגבוהים בעולם המערבי, היצע קרקע מוגבל ותכנון איטי. אך עמידות אינה חסינות. גם בארה״ב, ערב משבר הסאב-פריים, האמינו שהשוק איתן – עד שנשמט הבסיס. לכן, דווקא בשל אותם נתונים מבניים, נדרש תיקון יסודי ומדיניות אחראית – כדי למנוע הידרדרות, צריך לעצור את ההחלקה עכשיו – לא אחרי שהשוק ייכנס לסחרור.

נדל"ן = כלכלה

משבר בשוק הנדל"ן אינו רק משבר נדל"ני – הוא סיכון מאקרו-כלכלי כיוון שתחום הנדל"ן הוא תעשייה שלמה ומהותית במשק. כשהשוק שוקע, הבנקים נפגעים, הצריכה נבלמת, ואמון הציבור מתערער.

ההיסטוריה לא חוזרת – היא מתריעה

מבט היסטורי מזכיר לנו שבמלחמת יום הכיפורים ב-1973 השוק עצר, אך אז המדינה הובילה תוכניות שיקום כלכלי רחבות שביססו את היציאה מהמשבר. כיום, המצב הכלכלי מורכב יותר: הריבית הגבוהה היא כלי הכרחי למאבק באינפלציה, אך בו בזמן המדינה מחויבת להוצאות עתק על ביטחון, שיקום והעברת כספים למגזרים שלמים לאור המלחמה. כדי לממן את ההוצאות, מתבצעות העלאות מע"מ ושוקלים להעלות מיסים עקיפים וישירים נוספים – צעדים שעלולים דווקא להעלות את יוקר המחיה וללחוץ עוד יותר על האינפלציה. כך, הפתרונות התקציביים עצמם שהממשלה נוקטת עלולים לסתור את מאמצי בנק ישראל, וליצור לחץ דו-כיווני על המשק.

פרדוקס כלכלי בעין הסערה

זהו פרדוקס כלכלי מובהק: הציבור מצפה להקלה ביוקר המחיה, אך המדינה בוחרת בכלים שמכבידים עליו. ובתוך המתח הזה – בנק ישראל מתקשה להוריד ריבית מבלי לסכן את יציבות המחירים. התערבות רגולטורית שנעשית מאוחר מדי לא פותרת את הבעיה – היא רק מסמנת לעוסקים בשוק שניתן להמשיך כרגיל עד שהרמזור יהפוך אדום. אבל אז, כולם כבר בתוך הצומת.

השורה התחתונה

להערכתי, גם הורדת ריבית בלבד לא בהכרח תפתור את העיוות – אלא אם תגיע כחלק מתוכנית משולבת: עידוד ממשלתי מהיר ומשמעותי לשוק היד השנייה, הגבלה של מבצעי מימון (כולל רגולציה על גופים חוץ-בנקאיים), מדיניות מס מעודדת סינרגיה, ותיאום בין מדיניות מאקרו לפעולות בשטח.

הפיקוח התעורר מעט מאוחר – אבל הציבור, הממשלה והמערכת הבנקאית חייבים להתעורר עכשיו. לא כדי לסמן V של תיקון – אלא כדי לקחת אחריות. שוק בריא לא נבנה ממבצעי מימון אלא מאמון צרכני. זה הזמן להפסיק לאפשר לעיוותים לגדול עוד יותר עם גופים חוץ-בנקאיים, ולהתחיל לחזק את התשתית הבריאה של השוק: סינרגיה בין קונים ומוכרים, בין יד ראשונה ליד שנייה, תמריצים חכמים, רגולציה יוזמת – ולא מגיבה. אחרת, נמשיך לדדות על רגל אחת בשוק שמדמם, במקום לרוץ קדימה על שתיים.

מאמר זה נועד למידע כללי בלבד. הדעות המובעות בו הן של המחבר ואינן מהוות המלצה או ייעוץ פיננסי. לפני קבלת החלטות כלשהן, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי ומותאם אישית. הדעות המובעות הן של המחבר ואינן מהוות המלצה או אישור. אין באמור בכדי להוות ייעוץ פיננסי או ייעוץ לביצוע או אי ביצוע עסקה כלשהי. הרעיונות והמודלים המוצגים במאמר זה הם הגיגים רעיוניים ופרקטיקות פוטנציאליות. הם נועדו לדיון מעורר מחשבה בלבד ואינם מהווים כל הצעה רשמית או יעוץ לפעולה. על הקוראים לבקש יעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות כלשהן על סמך התוכן של מאמר זה.