דרוש/ה: איזון בשוק הנדל"ן

דרוש/ה איזון בשוק הנדל"ן

עו"ד נדב בריח, מנכ"ל בי נדל"ן

שוק הנדל"ן הישראלי ניצב כיום בפני אתגרים יוצאי דופן: על רקע הריביות הגבוהות, עלויות המלחמה והשינויים בהעדפות המימון, נוצרת תנועת מטוטלת בין שוק הדירות החדשות לבין שוק היד השנייה. אף שהמדיניות הרשמית שואפת לשוק חופשי ומשוכלל, המציאות מצביעה על צורך לשקול התערבות חכמה ומדודה לאיזון בין הפלחים השונים של השוק, תוך שמירה על מנגנוני תחרות בריאים.

מצב השוק: שני פלחים, שתי תמונות

• שוק היד השנייה:

  על פי דו"ח הכלכלן הראשי באוצר (אוקטובר 2024), נרשמו 2,878 עסקאות בלבד בשוק היד השנייה – צניחה של 39% בהשוואה לחודש קודם, ושפל שלא נראה מאז תחילת שנות האלפיים. מדובר בפלח מרכזי שהפך בבת אחת לכמעט קפוא. גורמי השוק מדווחים על מוכרים פרטיים המתקשים להשיג מימון נוח, ובמקביל על רוכשים פוטנציאליים הנרתעים מסיכון, ריבית גבוהה וחוסר ודאות כלכלית.

  הקיפאון נובע בין היתר מחוסר איזון: בעוד יזמי שוק היד הראשונה נהנים ממבצעי מימון ופתרונות יצירתיים שממריצים מכירות, מוכרי דירות יד שנייה נותרים ללא פתרונות דומים וללא ידע והבנת השוק. התוצאה: מעט עסקאות, האטה במחירים והיעדר תמריץ להנעת השוק.

  
  

• שוק היד הראשונה:

  לעומתו, שוק הדירות החדשות עדיין מציג פעילות ערה יחסית. הסיבה המרכזית לכך היא מודלי המימון הגמישים שגופים פיננסיים ויזמים אימצו בשנים האחרונות. פתרונות אלה אפשרו להניע פרויקטים חדשים במהירות, ולספק תזרים מזומנים יציב לחברות הבנייה.

  
  

  עם זאת, אנו רואים כעת שינוי כיוון כאשר, בנק ישראל מביע חשש מהסיכונים הגלומים בשיטה הזו והעיוותים הנוצרים בה ולמשל דרש מהבנקים [באיחור...] לבצע חיתום מלא ומראש לכל נוטל משכנתא, כדי לוודא שיוכל לעמוד בתשלומים העתידיים; בנוסף, בנק לאומי, הודיע לאחרונה על דרישת הון עצמי של לפחות 20% ברכישת דירה חדשה והגבלת הלוואות "בלון" לכ-40% משווי הנכס.

  החששות וההגבלות הללו לא נובעים רק משיקולי זהירות, אלא גם מהבנה כי יש למתן את הסיכונים ולמנוע היווצרות "בועה" בשוק הדירות החדשות ועיוות תמחירי בשוק כולו.

מתוך דו"ח הכלכלן הראשי באוצר לחודש אוקטובר 2024

הדינמיקה בין שוק היד הראשונה לשוק היד השנייה מהווה חוליה מרכזית המאפשרת תנועה רציפה של קונים ומוכרים בכל שלבי שרשרת הדיור. כאשר פלח אחד נמצא בקיפאון בעוד השני “רץ קדימה”, נוצר חוסר איזון המאיים על יציבות המחירים, מקשה על משפרי דיור להשלים עסקאות ומשבש את תוכניותיהם של יזמים, בנקים ורוכשים פרטיים כאחד וזאת, בנוסף לסיכונים רחבים ומשמעותיים יותר שעיוות כזה עלול להביא. שוק מאוזן, לעומת זאת, מספק ודאות לכל הגורמים המעורבים, מייעל את תהליך התמחור ומייצר תחושת ביטחון המאפשרת צמיחה ושגשוג לטווח הארוך. ההבנה כי יש לתמוך באופן שווה בשני הפלחים ולשמור על חיבור הרמוני ביניהם היא המפתח לשוק נדל”ן יציב, בריא ומשגשג.

לאור המלחמה והאינפלציה המתמשכת – בניגוד למגמה בארה"ב שבה הריביות דווקא מתחילות להתמתן – הריבית בישראל נותרה גבוהה. אם היינו בתרחיש דומה (ואנחנו לא!), ייתכן כי שוק היד השנייה כבר היה מתאזן, רוכשים היו חוזרים לפעילות, ומבצעי המימון המיוחדים היו מתייתרים. אולם המצב בפועל כפי שניתן לראות בבירור מדו"ח הכלכלן הראשי לחודש אוקטובר 2024 - שונה בתכלית ואסור להתעלם מכך. הריבית עדיין בסביבה גבוהה מאוד והשלכותיה משפיעות על היקף העסקאות בשני פלחי השוק.

זה הזמן לשקול התערבות מחושבת ?

מצד אחד, ישנו הרצון לשמור על השוק חופשי ולהימנע מעיוותים הנגרמים ממעורבות ממשלתית או רגולטורית מוגזמת. מצד שני, אי-התערבות במצב של קיפאון ואי-שוויון בין הפלחים מסכנת את יציבות השוק כולו.

המציאות מלמדת: מצב מתמשך שבו שוק היד השנייה בקיפאון ושוק היד הראשונה "רץ קדימה" – יוצר תלות הולכת וגדלה במודלי המימון החדשניים וממשיך לדחוק את השחקנים הפרטיים בשוק היד שנייה - החוצה. באופן כזה, החלשת שוק היד השנייה פוגעת בשרשרת השוק כולו, מגדילה את הסיכון לרוכשי הדירות, לבנקים ואף ליזמים בטווח הארוך ומעמידה את השוק בפני זעזועים משמעותיים.

אפשרויות להתערבות מאוזנת

1. הסרת חסמי מימון בשוק היד השנייה: הלוואות בתנאים מועדפים, הקפאות תשלומי משכנתה לתקופות מוגבלות או מסלולי מימון גמישים נוספים - יכולים לעודד מחדש את שוק היד השנייה. בכך, ייווצר אפקט דומינו חיובי: רוכשים ירגישו ביטחון רב יותר, מוכרים ימצאו קונים, ומחזור העסקאות יתחיל לזרום. נק' נוספת היא לוודא שקיימת שקיפות במחיר הריאלי של דירות חדשות, לרבות גילום כל הטבות המימון והטבת המדד למחיר הדירה הרשמי. כך מוכרי דירות יד שנייה יוכלו להתאים את ציפיותיהם למחיר האמיתי בשוק, במקום להתחרות ב"מחיר מסובסד" שאינו משקף את שווי ההטבות.

2. איזון רגולטורי בין יד ראשונה ליד שנייה: במקום למקד את ההטבות רק ביזמי דירות חדשות, יש לבחון מנגנונים שיעודדו פעילות גם ביד השנייה – למשל, תוכניות לעידוד מעבר בין דירות (טרייד-אין), או קרנות מימון משותפות ציבור-פרטי המיועדות ספציפית לשוק זה. כמו כן, תמריצי מס, הנחות בארנונה לתקופת הביניים, או הקלות פרוצדורליות לשוק היד שנייה (ליצור מעין "חבילה" מעודדת שתניע עסקאות בשוק היד השנייה). כך ייצרו הרשויות עידוד והנעת שוק היד שנייה ומשחק שוויוני יותר.

3. תמרוץ כוחות השוק באופן יצירתי: ניתן להקים קרנות השקעה פרטיות-ציבוריות, שיעניקו אשראי נוח לרוכשים ומוכרים בשוק היד השנייה. מהלך כזה לא מחליף את כוחות השוק אלא מנצל אותם, תוך צמצום התלות במבצעי מימון חד-צדדיים.

   
   

הדוגמה הבריטית - “Help to Buy”

• בבריטניה הממשלה השיקה בעבר (בשנת 2013) את תכנית “Help to Buy” שנועדה לתמוך ברוכשי דירה ראשונה באמצעות הלוואות בערבות מדינה וריביות מופחתות. בתחילת הדרך, התכנית התמקדה בעיקר בדירות חדשות, אך בהמשך נעשו ניסיונות להתאימה גם לדירות יד שנייה. המודל הזה מלמד אותנו שכאשר נותנים תמיכה ממשלתית רק לסקטור אחד (במקרה ההוא – דירות חדשות), עלולה להיווצר הטיה בשוק ופגיעה בדירות יד שנייה.

• המסקנה: אם בוחרים לסבסד או לסייע ברכישה, ראוי לוודא שהעזרה תחול בצורה מאוזנת על כל הפלחים, כדי למנוע עיוותים.

  
  

לצאת מהקיפאון בלי לנפח בועה: מפת הדרכים לאיזון חכם בשוק הנדל"ן

עלויות המלחמה, הריביות הגבוהות והפער בין שוק היד הראשונה לשוק היד השנייה מחייבים שינוי חשיבה.

יש לשקול התערבות מאוזנת שלא מסתכמת רק בהגבלה של מבצעים בשוק אחד על חשבון השני, אלא ביצירת תנאים מאוזנים וסינרגטיים בין שני הפלחים. כך תתאפשר יציאה מהקיפאון בשוק היד השנייה, ביסוס יציבות בשוק היד הראשונה והבטחת המשך צמיחה בריאה בשוק הנדל"ן כולו.

התערבות – אם נדרשת – צריכה להיות מדודה וחכמה: כזו שתעצב מרחב אפשרויות רחב הן לרוכשים והן למוכרים, תגביר תחרות ותוביל לשגשוג כלל-משקי.  

יש לזכור כי ליישום פתרונות אלה יש עלויות והשפעה בטווח מיידי על פעילות השוק, אך לעיתים עלות זו עדיפה על הנזק הכלכלי הכבד שעלול להיגרם במידה ולא יינקטו צעדים כלשהם.

בסביבה הכלכלית המורכבת והעדינה שנוצרה היום, גם מהלך מתון אך מוקפד יכול לשמש כבלם בפני משבר ולהחזיר את שוק הנדל"ן למסלול מאוזן ובריא. בדיוק כמו ששוק היד הראשונה נהנה ממודלי מימון יצירתיים, כך כדאי לשקול לפתח מסלולים מקבילים המיועדים להנעת שוק היד שנייה – אם באמצעות חבילות עידוד בערבויות מדינה, הטבות מס, קרנות ייעודיות, שיתופי פעולה ציבור-פרטי וכו' וכו'.

בכל מקרה, חשוב לאזן בין הרצון לשוק חופשי לבין פיקוח והתערבות. יש ללמוד מלקחי 2008 בארה"ב בשוק הנדל"ן ולהקדים תרופה למכה וזאת, גם אם נדרש פיקוח הדוק יותר.

מאמר זה נועד למידע כללי בלבד. הדעות המובעות בו הן של המחבר ואינן מהוות המלצה או ייעוץ פיננסי. לפני קבלת החלטות השקעה או רכישה, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי ומותאם אישית. הדעות המובעות הן של המחבר ואינן מהוות המלצה או אישור. אין באמור בכדי להוות ייעוץ פיננסי או ייעוץ לביצוע או אי ביצוע עסקה כלשהי. הרעיונות והמודלים המוצגים במאמר זה הם הגיגים רעיוניים ופרקטיקות פוטנציאליות. הם נועדו לדיון מעורר מחשבה בלבד ואינם מהווים כל הצעה רשמית או יעוץ לפעולה. על הקוראים לבקש יעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות כלשהן על סמך התוכן של מאמר זה.