דמיינו את רובין הוד מחדש. האם הבנקים יהפכו למושיעי שוק הנדל"ן ?

עו"ד נדב בריח, מנכ"ל בי נדל"ן

בנוף הנדל"ן ההולך ומתפתח של ישראל, התקופה האחרונה הדגישה דיכוטומיה בולטת: בעוד שהדירות החדשות נהנות מביקוש מוגבר הודות למימון בנקאי חדשני,  שוק היד שנייה נמצא עדיין בפיגור, לכוד בקרבתו לשפל היסטורי.

חוסר האיזון הזה מעורר חששות משמעותיים.

ללא תנועה במכירת דירות היד שנייה, מוכרים עתידיים עלולים למצוא את עצמם בשוק נטול קונים, המוחרף על ידי תנאי הריבית הגבוהים של היום והמלחמה ומשמעותיה הכלכליות.

מבצעי המימון החדשניים בשיתוף הבנקים, בשוק הדירות חדשות, מהווים למעשה הסיבה המרכזית למס' העסקאות בשוק הדירות החדשות וכן, יש בהם משום גיבוי פיננסי מהותי שמעניקים הבנקים - הן לחברות הנדל"ן והן לרוכשי הדירות; יתרה מכן, המדיניות הזו הביאה לשיפור משמעותי ברווחי הבנקים בשנה החולפת.  

עם זאת, המדיניות החיובית הזו לא הורחבה ע"י הבנקים גם לשוק היד השנייה, שבו קונים ומוכרים פוטנציאליים עדיין מתמודדים עם קושי גדול ולא "זוכים" לתמיכה או פתרונות מהמערכת הבנקאית.

מתוך סקירת ענף הנדל"ן למגורים מאי2024 | אגף הכלכלן הראשי באוצר | 07/2024 

פתרונות מימון ליד 2

אם הבנקים מאמינים כל כך בחיוניות ובאיתנות שוק הדיור בישראל, הגיע הזמן שירחיבו את האופקים, כשצעד אפשרי הוא שיציעו פתרונות מימון גם לעסקאות יד שנייה.

תדמיינו תרחיש. הבנקים מאפשרים בעסקאות יד שנייה הלוואת בלון / משכנתא המסובסדת ע"י המוכרים (והמוכרים משלמים את העלות לבנקים מכספי הקונים - כפי שעושים היזמים). מודל כזה יכול לכאורה לעודד ולסייע למוכרים וקונים פוטנציאליים בשוק היד שנייה על ידי כיסוי חלק ממחיר הרכישה באופן זמני, הגדלת העניין בעסקאות היד שנייה ושיפור הנזילות השוק כולו. סוג של 20% - 80% בדירות יד שנייה.

הסיכון והתגמול

תמרונים כאלה, אף שהם בעלי פוטנציאל רווחי בהמרצת פעילות השוק ושיפור האינדיקטורים הכלכליים, טומנים בחובם סיכונים. זהו הימור על שיפור בתנאי השוק, על תזמון השיפור ועל הסביבה הכלכלית הרחבה יותר שצריכה להתיישר לטובה כאשר החובות הללו מגיעים לפירעון (כפי שמתרחש בשוק הדירות החדשות). הבעיה הגדולה היא שהבנקים יצטרכו לנהוג בזהירות לפעול בין הגירוי לרווח - לבין השמירה על היציבות הפיננסית. מסוכן מדי.

ואולי פתרון יצירתי?

כאשר הבנקים כבר הרוויחו סכומים נאים ממבצעי המימון בבנייה החדשה...מדוע שלא יעבירו בעצמם (ובנדיבות יש לציין) את הרווחים הללו לשוק היד השנייה?

איך…?

על ידי כך שהבנקים (ואולי בתמיכת קרן ממשלתית) יספגו עלויות סבסוד למימון עסקאות יד שניה.

במנגנון כזה, הבנקים יתנו בעצמם דחיפה אמיתית לשוק כולו ויעוררו את שוק היד שנייה - כפי שעשו בשוק הדירות החדשות (והרוויחו בכך רווחים נאים). כמובן שכדי לא ליצור פגיעה בזכויות וסיכון ביציבות המערכת הבנקאית - ידרשו קריטריונים מאוזנים ושוויוניים ואף פיקוח הדוק של הרגולטור/בנק ישראל.

במודל כזה יביעו הבנקים מחויבות לרווחה חברתית וכלכלית, יעניקו תמיכה רחבה לשוק ולא רק לדירות החדשות (גם לדירות יד2), יפעלו בנדיבות אמיתית כלפי שוק הנדל״ן והמשק כולו (וכן, באופן שמכניסים מעט את 'היד לכיס') ועם תרומת חלק מהרווחים שלהם מנדל"ן בטווח קצר - ירוויחו גם הם יתרונות בטווח הארוך ...יתרונות זה לא רק עסק טוב;  זו קארמה טובה.

ואולי .... גישה פילנתרופית ויצירתית לא ממש סבירה בכל הקשור למערכת הבנקאית והודות לדינמיקה ונתוני שוק הנדל"ן הייחודיים בישראל (קצב גידול האוכלוסייה בישראל, יחס ביקוש-היצע, הורדת ריבית ועוד) - יגיעו באופן טבעי גלי הביקוש החזקים גם לשוק היד שנייה ולא תדרש יצירתיות כזו, שהופכת בנקים לרובין הוד.

הרעיונות והמודלים המוצגים במאמר זה הם הגיגים רעיוניים ופרקטיקות פוטנציאליות. הם נועדו לדיון מעורר מחשבה ואינם מהווים כל הצעה רשמית או יעוץ לפעולה. על הקוראים לבקש יעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות כלשהן על סמך התוכן של מאמר זה.