שוק הנדל"ן בישראל: כשל שוק שמקורו במדיניות המדינה

שוק הנדל"ן בישראל הוא זה מכבר שדה קרב של אינטרסים מנוגדים, חוסר יעילות מערכתית ומונופולים מונעים על ידי המדינה. ההתפתחויות האחרונות מדגישות כשל שוק מתמשך שממשיך לסכל את חלומותיהם של ישראלים רבים השואפים להחזיק בית. מאמר זה בוחן את הדינמיקה הסבוכה העומדת על הפרק, וחושף כיצד המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), היא שחקן מרכזי במשבר המתמשך.

עו"ד נדב בריח, מנכ"ל בי נדל"ן

אשליית הקידמה: מכרזים שלא נפתחים

ב-17 באפריל 2024, רגע לפני חג הפסח, הכריזה רשות מקרקעי ישראל על גל מכרזים חדש, לכאורה כדי להקל על מצוקת הדיור באמצעות שיווק של כ-8,200 יחידות דיור על פני 29 מכרזים בערים ויישובים שונים. הודעה זו הוכרזה כצעד משמעותי קדימה על ידי מר יעקב קווינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל. עם זאת, התברר שהמציאות שונה. למעלה מחודש לאחר מכן, רק ארבעה מהמכרזים הללו פתוחים להצעות, מה שמותיר 23 מכרזים, כולל מכרזים מבוקשים כמו ירושלים ובאר יעקב, עדיין לא פעילים.

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001479264 

עיכוב זה מדגיש את חוסר היעילות ברמ”י. למרות הכוונה המוצהרת להגדיל את היצע הדיור, הקצב האיטי של פתיחת המכרזים מערער מאמצים אלו. תרחיש זה הוא מיקרוקוסמוס של נושאים רחבים יותר שמלווים את שוק הנדל"ן הישראלי במשך שנים.

מונופול הקרקעות והשלכותיו

רמ”י מנהלת כ-93% מאדמות ישראל, שליטה שהופכת אותה למעשה למונופול קרקעות. מתוך סך 21.7 מיליון הדונם נותרו רק כ-1.59 מיליון דונם לתכנון לאחר התחשבנות בשטחים צבאיים, שמורות טבע, פארקים וחלקות חקלאיות. זמינות מוגבלת זו של קרקעות, בשילוב עם שיעורי גידול אוכלוסייה גבוהים בישראל (2.0% בשנה, מהגבוהות ב-OECD), מחמירות את מצוקת הדיור.

השליטה המונופוליסטית על הקרקע על ידי רמ"י, יחד עם תהליכי תכנון איטיים ובירוקרטיים, יוצרים כשל שוק שנמשך שנים. כשל זה מאופיין בחוסר התאמה משמעותי בין היצע וביקוש לדיור, מה שמוביל לעלייה מתמדת במחירי הדירות בישראל.

מדיניות פופוליסטית וחוסר היעילות שלה

הניסיונות של ממשלת ישראל להסדיר את שוק הנדל"ן באמצעות מדיניות צד ביקוש, כמו תוכנית "מחיר למשתכן"/"דירה בהנחה"/העלאת מיסוי נדל"ן וכו', התבררו כלא יעילים ברובם. צעדים אלו, שנועדו לבלום את פעילות המשקיעים ולספק אפשרויות דיור בר השגה, נכשלים לרוב בשל אופיים הפופוליסטי והיעדר השפעה מהותית על שורשי המשבר.

כך למשל, תכנית "מחיר למשתכן"/"דירה בהנחה" וכו' מציעות מחירי קרקע מוזלים ליזמים ומחירי דירות מוזלים לזכאים באמצעות מערכת הגרלות. זה לא נותן פתרון בר קיימא לנושא הבסיסי של אספקת קרקע מוגבלת. באופן דומה, הגדלת מיסי הנדל"ן כדי להרתיע משקיעים אינה תורמת מעט לשיפור סבירות הדיור עבור הישראלי הממוצע.

התחדשות עירונית: פתרון איטי ומסורבל

פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פינוי ובינוי, מציעים פתרון פוטנציאלי אך פגומים בתהליכים הארוכים והמורכבים שלהם. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית נדרשות בממוצע 12 שנים לביצוע פרויקט פינוי ובינוי, כאשר לבנייה בפועל מוקדשות 4-5 שנים בלבד. ציר הזמן הארוך הזה הופך את ההתחדשות העירונית לאופציה לא אטרקטיבית לטיפול מהיר במשבר הדיור.

ההקשר הגלובלי: לקחים משווקים אחרים

האתגרים העומדים בפני שוק הנדל"ן הישראלי הם ייחודיים. מגמות עולמיות מצביעות על כך ששווקים בעלי מונופול קרקעות גבוה ותכנון איטי סובלים מגורלות דומים. לדוגמה, ערים כמו לונדון וסן פרנסיסקו ראו את מחירי הדיור מזנקים בשל זמינות קרקע מוגבלת ותכנון בירוקרטי. בין 2010 ל-2020, לונדון חוותה עלייה מדהימה של 70% במחירי הדיור, בעוד שסן פרנסיסקו ראתה עלייה דרמטית אפילו יותר של 90% באותה תקופה. כמה מדינות, כמו גרמניה וסינגפור, הצליחו לצמצם את הבעיות באמצעות מדיניות יעילה יותר לשימוש בקרקע ותהליכי תכנון יעילים יותר.

הקבלנים והמשקיעים: שחקנים לא באמת מובילים

לעתים קרובות משמיצים את הקבלנים, היזמים והמשקיעים בתור האשמים העיקריים מאחורי מחירי הדיור הגבוהים. עם זאת, הם פועלים במסגרת המגבלות שמטילה מדיניות הקרקעות של המדינה. ירידה של כ - 40% לאחרונה במחירי הקרקע, מדגישה כיצד קבלנים מתאימים את ההצעות שלהם על סמך המציאות בשוק. אגב - למרות ירידה זו, מחירי הדירות נותרים יציבים בשל עלויות מימון גבוהות והצורך בשמירה על שולי רווח.

מסקנה: רפורמת מדיניות אמיתית

כשל השוק המתמשך בענף הנדל"ן בישראל הוא עדות לצורך ברפורמה מקיפה במדיניות. המדינה, באמצעות הרמ"י, חייבת לייעל את תהליכי ניהול הקרקע והתכנון שלה כדי לאפשר פיתוח מהיר ויעיל יותר. בנוסף, הסטת התמקדות ממדיניות פופוליסטית בצד הביקוש לפתרונות חיוניים בצד ההיצע תעזור ליישר את היצע הדיור עם הביקוש הגובר.

חוסר יעילות מערכתית ופרקטיקות מונופוליסטיות הם החסמים האמיתיים לדיור בר השגה בישראל. טיפול חזיתי בנושאים אלו יסלול את הדרך לשוק נדל"ן מאוזן ונגיש יותר, שבסופו של דבר יועיל לכל הישראלים.

השפעת העיכובים ותפקיד רשויות התכנון

דחיית המכרזים הללו משמעה מחירי דירות יקרים יותר לרוכשי דיור. העיכוב הזה, יחד עם הבירוקרטיה המוגזמת בקבלת היתרי הבנייה, מחריפים את מצוקת הדיור. תהליך קבלת היתר בנייה בישראל הוא ארוך ומורכב, הכולל ריבוי שלבים ואישורים מרשויות שונות. חוסר היעילות הזה משפיע באופן משמעותי על מחירי הדיור, מכיוון שהוא מוסיף זמן ועלות לתהליך הפיתוח.

בתקופה מאתגרת זו, גם כלכלית, חובה על מדינת ישראל לטפל בכשלי שוק אלו בתחושת דחיפות ומשמעות לאומית. שיפור היעילות של רשויות התכנון והפחתת המכשולים הבירוקרטיים יכולים לעשות הבדל משמעותי בייצוב מחירי הדיור ובהנגשת הבעלות על הדירות.

באמצעות הכרה וטיפול בסוגיות המערכתיות ברשות מקרקעי ישראל וברשויות התכנון, ישראל יכולה להתקדם לשוק נדל"ן שוויוני ויעיל יותר, שבסופו של דבר יועיל לאזרחיה ויבטיח שוק דיור יציב לעתיד.

• מאמר זה ניתן למטרות מידע בלבד ואינו נועד להיות חף מטעויות. הדעות המובעות הן של המחבר ואינן מהוות המלצה או אישור. על הקוראים לפנות לייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות כלשהן.